（原标题：最会生钱的亦庄东兴证券，长出了好房子）
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文/北京进深 严明会
4月19日早上7点半，北京亦庄半程马拉松赛隆重举行，这次盛会最大的亮点，是一群特殊的跑者。
它们都是人形机器人，总共20支队伍，主要来自北京、上海、广东、江苏等地。这是历史首次成建制的人形机器人正式参加马拉松赛事。
在这些参赛者中，“天工”是一个很特别的存在，它是亦庄"本地人"，也是最早确定参赛的选手。
它是天工Ultra版本，身高1.8米左右，步幅大，稳定奔跑速度达到10公里/小时，最高速度为12公里/小时。最终，天工以2小时40分42秒的成绩夺冠！
半年前，“天工”首度在亦庄半马上亮过相。当时，它的身份是马拉松的“加油官”，第一次跑马试水。
这一次，机器人成了赛事的主角，参加的是全球首个人形机器人半程马拉松。
那条长达21.0975公里的赛道，设计很是讲究，“美景科技产业”——这也是亦庄的的三大法宝。
为什么首个机器人马拉松放在亦庄举行呢？
答案是：北京亦庄是全球机器人产业高地。
这场赛事背后，还有一个更为宏大的叙事背景，亦庄已从“中国亦庄“向“国际亦庄”跃升，进入“智能造、中国芯、创新药、网联车”四大千亿产业时代。
新质生产力高地
前阵子，有这么一则故事在产业界广为流传。
“每76秒就有一台新车下线，生产线上几乎看不见工人的身影，取而代之的是700多台高精度机器人无休止地运转。”
这个场景东兴证券，讲述的是亦庄小米汽车超级工厂。
它是小米公司布局新能源汽车行业的首个整车工厂，一期项目总占地约72万平方米，工厂建筑面积约42万平方米，是一个集研发、生产、销售、体验于一体的智造园区。
在亦庄，小米只是诸多落户企业的代表之一。
经过30多年的发展，亦庄2024年GDP已达到3649.3亿元，增速9%，位列北京第一位；人均可支配收入9.8万元，超越东城、比肩海淀，堪比深圳前海。
单位GDP放眼全球都是名列前茅的存在！亦庄的每一寸土地都在生钱。
在亦庄这篇神奇的土地上，占北京0.35%土地，却贡献了超30%工业产值，其工业总产值密度100亿元/平方公里。
亦庄的定位很清晰，致力于打造一个具有全球影响力的创新型产业集群，是北京首个“产业造城”样本，产业人口已经从12万激增至35万，人口每年依然保持4-5%增长。
从北京城市总体规划图上看，不论是“三城一区”产业布局、先进制造业、平原新城产业，还是现代服务业布局，亦庄都占有重要席位。
北京的产业大致经历了五个阶段：上世纪80年代的国贸时代、90年代的金融新贵时代、2000年的互联网浪潮、2010年的科技创新热潮，再到2020年的新质生产力时代。
在新质生产力时代，亦庄走到台前，发力“智能造、中国芯、创新药、网联车”四大产业，它的新质生产力贡献率超过94%。
公开数据显示，2025年前两月，仅汽车及交通设备产业的的产值就达到515.9亿元，同比增幅50.4%。
因而，亦庄不是靠土地财政，而是通过产业轮动来提升核心竞争力，这样做，不仅税收有保障，而且解决了就业问题。
在2024年，亦庄的房地产开发投资降幅达到47.7%；在2025年前两月，这个指标也同比下滑了52.7%。
这从另外一个侧面表明，亦庄用于地产开发的土地越来越稀缺了。
在亦庄重仓填空
物以稀为贵。
打开卫星地图，来俯瞰整个北京，会发现亦庄有一个很特别的地方——河西板块。
这个板块的西边是公园——南海子公园和瀛海足球主题公园；南面是高端汽车及新能源汽车零部件产业园，东面是奔驰汽车公司，北面是一批成熟的住宅区。
整个河西板块，已经成为一个高端居住区。西面是三个金茂老盘：亦庄金茂府、金茂逸墅、亦庄金茂悦，还有北京城建海梓府；中部是龙湖亦庄天街，东面是中海京叁号院。
如今，这个板块的住宅用地，只有两块还没有填满。一个是正在销售的招商玺，另一个是即将进入预售的招商序。
它们都是央企招商蛇口投资的。招商蛇口有一条清晰的投拓逻辑，善于在成熟的板块做填空题。
中国房地产经历20多年的发展，购房者也越来越聪明了，他们很少相信市场画的饼，他们都有自己的判断和抉择。
一旦看准了，招商蛇口就果断出击。
2025年1月20日，招商蛇口以34.8亿元拿下亦庄新城X24地块，其中居住用地面积约30864.8平方米，地上建控规模约77162平方米，容积率2.5，建筑限高80米。它就是招商序，也是亦庄河西板块最稀缺的一块住宅用地。
它的“师兄”，也是倒数第二块住宅用地，是招商玺，招商蛇口于2023年6月16日以79.12亿元拿下的，占地约7.7万㎡，建控规模约17.79万㎡，容积率2.4。
这两道填空题完成之后，招商蛇口占据了一个优势，它旗下的房子，成了河西板块天花板级的孤品。
尤其是招商序，是北京本土标杆性质的好房子样本，已经被写入土拍文件里。它不仅拥有高达96%的使用率，还超配了“阳台首层架空层风雨连廊”三件套，同时采用了跨城市支路、高品质建筑立面等好房子标准，业界评论，它是高于好房子标准的好房子，是一个超配选手。
如果加上2023年6月33亿元拿下的招商璀璨时代，招商蛇口绝对算是重仓这个区域的“亦庄王”了，他们在这里构建了涵盖刚需、刚改、轻奢、改善、豪宅各个维度的精致产品，并且凭借豪华的会所体验区，成为北京“会所”元年的缔造者。
最佳“职住教”平衡
对于购房者而言，买房之前，要先研究开发商的投资逻辑。因为，它才是最大的投资者。
为什么招商蛇口愿意花近150亿元重仓亦庄呢？
除了它善于在成熟板块做填空题之外，其背后还有一条颠扑不破的方法论：寻找职住教平衡之地。
放眼偌大的北京，能真正实现职住教平衡的板块并不多，海淀的上地算一个、朝阳的望京也算，另一就是亦庄。
海淀是传统教育高地，无可争议。由于房价太高，一些家长即便实现了躬身入局，但居住的舒适度并不高，往往是为了孩子而牺牲了居住感受。
朝阳也是名校云集，和海淀一样，都有一个小弱点，小学很优质，但未必可以升到优质的初中。
这些书包上的顾虑，亦庄河西板块都存在。
它的教育资源很均衡。如人大附中、北京亦庄实验中学、北京二中，都是名校，有独立学籍，小学初中是一贯制，且对非京籍的孩子也十分友好。既兼顾了居住感受，又可以在名列前茅的学校里锻造，真正实现了职住平衡。
按照规划，到2035年，亦庄新城将建设成为世界一流的产城融合、宜业宜居的综合新城。
对比海淀和朝阳，亦庄的房价属于价值洼地。从产业到教育、商业配套，亦庄自成体系，打破了北京环线置业的逻辑。
以招商玺为例，其均价为7.73万元/平米，主要面积段为144平米、183平米和226平米，定位为改善型。而在西北五环外的树村地块，楼面价格刚刚历史性地突破了10万大关，这样算来，未来项目入市，销售价格很可能不低于单价15万。
为了进一部丰富产品线，即将开盘的招商序做了四款户型：91平米和108平米三居两卫，127平米四居两卫和165平米四居三卫。它与招商玺互为补充，在亦庄形成全周期置业的闭环。在河西板块，招商双子星可以满足91平到266平全面积段的择居需求。
有了高端产业，有了实力均衡的名校，有了最新的好房子，亦庄真真正正实现了其他区域绝无仅有的职住教平衡。
到底招商序的产品力如何？
4月24日，招商序将在一场很特别的发布会上揭开神秘面纱。届时，刚刚夺得全球首个机器人半马冠军的天工，也将到场亮相。
东兴证券
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